大気の不安定な空模様で、曇り空から太陽が顔を出したり、突然雨が降ったりで

とても蒸し暑い東京です。

今年は台風の当たり年なのか、台風が日本列島に多く上陸しています。

台風の発生場所も年々日本に近づいてきているようです。

自然災害の多い日本、十分に注意していきたいですね。

さて、前回のブログをご覧戴いた方からお問い合わせを頂きましたので、

今回は「建築協力金の定めのある建物賃貸借契約」について

もう少し詳しく書きたいと思います。

「建築協力金」について

建築協力金は建物賃貸借契約において保証金と同様ですが、

オーナーの所有している土地に、テナントの要望で希望通りの建物を建設して頂き、

テナントから建設工事代金相当額分を「建築協力金」(保証金)として差入れする

というスキームです。

建物完成後はテナントが一括借り上げします。

遊休地にどんな建物を建てようかと思案している土地オーナーと、

店舗展開を増やして売り上げ目標アップを目論むテナント企業、

「建築協力金」をt支払って土地を取得しないで自社の計画した店舗が借りられます。

土地オーナーとテナント企業、双方にメリットがあり、リスクヘッジもできて

利害関係が一致した契約となります。

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仮に、店舗建設工事代金が 5000万円とすると、テナントから「建築協力金 5000万円」を

オーナーへ差入れる内容の『予約契約』を締結します。

オーナーは「建築協力金」でテナントの希望する建物を建設し、5000万円の

建物建設工事代金を支払い自己名義で建物所有権保存登記して

『建物賃貸借契約』が成立します。

テナントからオーナーに預託された「建築協力金」は保証金ですから、

オーナーには5000万円の返済義務があり、

毎月の賃料から割賦返済するという契約内容です。

【例】

  • 建築協力金 5000万円
  • 賃貸借期間 15年間 (180ヶ月)
  • 月額賃料 120万円
  • 建築協力金 割賦返済額 5000万円 ÷ 180ヶ月 ≒ 27.7万円
  • テナントからオーナーへの毎月支払い賃料
    120万円 - 27.7万円 = 92.3万円

と、いう契約内容になります。

オーナーの土地有効活用方法として、

テナント側・オーナー側 双方の利害関係が一致していることから

「建築協力金の定めのある建物賃貸借契約」が広く普及してきたと言えます。

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「建築協力金」方式の推移発展と動向

築協力金方式による建物賃貸借契約は主にロードサイドビジネスで大きく発展してきました。

1960 ~ 80年代のマイカー、マイホームブーム時代には、住宅開発は都会から郊外へと

伸びて行き人口も郊外へと流出していきました。郊外にはショッピング施設も少なく

空き地の多いロードサイドには、ショッピングセンター・ファミリーレストラン・ホームセンター・

コンビニエンスストア・紳士服専門店等々、様々な業種がこぞって出店しました。

この時期にロードサイドビジネスの出店計画と街道面の空き地オーナーの土地有効活用方法として

「建築協力金方式による建物賃貸借」が大きく発展しました。

少子高齢社会に入り、郊外の人口も減少、マイカー時代の終焉により、

郊外型のロードサイド店舗より、

都会の生活道路沿いの店舗、駅前商店街の店舗へと

人口も人気も移り変わってきています。

そのため、「建築協力金方式」による店舗展開も都会へと戻ってきているのが現状です。

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オーナーのメリット

今回のオーナー さんもそうでしたが、土地有効活用方法としては以下のようなメリットがあります。

  • 土地を手放さずに、銀行借入もせずに、小資金で建物が建設できる。
  • 空き地にして高い固定資産税を支払っているより、貸家建付地の評価減の固定資産税ですみ、建物減価償却も計上できて安定収入が得られる。
  • テナントからの要望により店舗を建設するため、 無駄に容積率を吸収した大きな建物を建てなくて済む。
  • 容積率:500%の土地に、1~2階程度の建物
  • 一括借り上げのため空室や管理の心配がない。
  • 「建築協力金」は無利息なので借入資金を使わず建物が建設できる。
  • 銀行借入と違い利息の返済、土地建物への抵当権設定登記が不要です。
  • テナントが中途解約する際には「建築協力金」の返済残額の返還義務が無くなりますから、銀行借入資金で返済債務が残るより有利な契約と言えます。

※ 但し、テナントが放棄した「建築協力金の残額」は一時所得として課税されますので要注意です。

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尚、この「建築協力金の定めのある建物賃貸借書」は、

「消費貸借に関する契約書」に該当しますので、

金額に応じた収入印紙の貼付が必要になります。

不動産投資も、土地有効活用も、

あくまでも自己責任のもと、

より安全で確実な方法で行いましょう。