満開だったサクラも葉桜に替わり、樹木の新緑が太陽に映え植物の息吹を感ずる季節です。先日、仕事の合間に立ち寄った公園では“花の王様” と呼ばれる『牡丹』がその富貴な花を華麗に見せながら咲き誇っていました。

表題のマンション市場動向ですが、不動産経済研究所が発表した「3月の首都圏マンション市場動向」 を見ると、

不動産経済研究所HPより引用

12月の年末や3月の年度末に売り上げを伸ばしているのも見てとれます。

発売戸数:3,408戸
前年同月比(2,693戸):26.6%増
前月比(2,310戸):47.5%増
契約率:66.2%
前年同月比:1.4ポイントダウン
前月比:2.2ポイントダウン
1戸当たり価格
5,588万円
1m2あたり単価:79.0万円
販売在庫数
6,749戸
前月比:155戸の増加
地域別発売戸数
東京都区部:1,369戸(全体比40.2%)
都下:720戸(全体比21.1%)
神奈川県:642戸(全体比18.8%)
埼玉県:367戸(全体比10.8%)
千葉県:310戸(全体比9.1%)
新規発売戸数に対する契約戸数
2,255戸
月間契約率:66.2%
売行きの好不調を示す70%を3ヶ月連続で下回っている。

一方(公社)東日本不動産流通機構「東日本レインズ」の発表した「3月の首都圏中古マンション市場動向」 を見ると、

東日本レインズより引用

3月の成約件数
3,719件(前年同月比:3.6%増)
m2単価:49.28万円(前年同月比:3.2%増)
1戸当たり価格
3,145万円(前年同月比:2.9増)
平均専有面積:63.82m2(前年同月比:-0.2%)
築後年数
20.55年

首都圏概況
成約件数、2m2単価、成約価格ともに、2013年1月から51ヶ月連続で前年同月比を上回っている。

新規登録件数
3月の件数:16,830件(前年同月比:3.2%増)
在庫件数
3月の件数:42,877件:(前年同月比:1.4%減少)
地域別中古マンション成約件数
東京都区部:1,572件(前年比:7.3%増)
多摩地域:376件(前年比:10.8%増)
神奈川県横浜・川崎:611件(前年比:11.7%減少)
他の地域:246件(前年比3.8%増)
埼玉県:456件(前年比8.8%増)
千葉県458件(前年比5.0%増)

首都圏のマンション市場動向、新築分譲マンション不振と中古リノベマンションの好調がデータを見比べると一目瞭然と良く分かります。マンション建設用地の高騰、建設工事代金・鉄骨など建築資材の上昇、人件費の値上がりで販売価格が高くなりすぎた新築マンション分譲平均価格5,588万円は高嶺の花と、郊外の中古リノベマンションを購入するご家族が多いのもデータから見て取れますね。

それに加え、最近では先日、銀座6丁目にオープンした“ギンザ シックス”のような大型商業施設や東京オリンピックへ向けて、大型ホテル・オフィスビル等々の建設ラッシュが始まっている東京ゼネコン各社の求人数も上昇し、人件費もうなぎ上りに上昇しているようです。ゼネコン側は、コスト・工期など見合った優良案件だけの選別受注が始まり、マンション建設工事受注は、JR山手線の内側しか請負わないゼネコンもあるとか、・・・そのため、マンションデベロッパーの中には、せっかく確保した建設用地に利益を上乗せしてホテル業者へ転売するケースも多いようです。

≪ 新築分譲マンション販売不振 ≫ 

データからは読み取れない部分もあるようですね。

大手マンションデべ各社の用地仕入担当者は、「今年度の仕入れ目標は、〇ン百億円です」「他社よりも高く買いますので、優先して用地情報をご紹介ください」と、営業を繰り広げる会社もあれば、地価高騰の続く都心プロジェクトを見切り、他の区部の建設用地にシフト替えする会社もあるようです。

三年後にせまった東京オリンピック異常なまでの建設バブルの裏にマンション市場への影響も大きいようです。