朝晩の冷え込みは厳しいですが、日中は日差しの温もりを感じますね。

もう、すぐ節分

春よ来い、早~く来い、・・・

春が待ち遠しいですね。

さて、かねてより懸念されている新設貸家の着工件数が42万戸と、

8年ぶりの高水準のようです。

相続税の節税を目的にしたアパート建設が全国的に広がり、

今や、新設貸家バブルのようですね。

日経新聞より引用

国土交通省が1月中に発表する2016年の新設住宅着工戸数

2年連続の上昇で、貸家が前年比1割増の42万戸の見込みだそうだ。

一方、総務省が発表した、平成29年1月1日現在の人口

≪総人口≫ 1億2686万人で前年同日に比べ減少  ▲17万人 (▲0.13%)

総務省統計局データより引用

1920年から右肩上がりで伸びてきた日本の人口も、

この5年間で 約95万人も人口減少しているようです。

日本の人口を都道府県別にみると、

1位  東京:1351万人
2位  神奈川県:905万人
3位  大阪府:887万人

となり、

人口の東京圏への一極集中はさらに進み、東京、神奈川、千葉、埼玉の4都県では

日本の人口の4分の1  約3600万人が集中している。

日本の人口は、

  • 明治維新からの140年で人口は4倍
  • 昭和の始まりから75年間で2倍
  • 人口規模は今がピーク
  • 今後100年で昭和初期の水準に戻る予測(人口半減)

又、総人口が減少する中で、高齢化率は確実に上昇している。

内閣府HPより引用

高齢者人口は「団塊の世代」(S,22~24年生まれ)が65歳以上となる

2015年に 3,392万人となり、その後も増加し、

2042年に 3,878万人でピークを迎え、

その後は減少に転じるが高齢化率は上昇すると推計される。

10年後、20年後、30年後の人口推計からも解かるように、

単身者向け賃貸住宅を建設するより、

シルバー系高齢者介護住宅を建設するほうが、

各種助成金等もあり、はるかに有利ですよね。

遊休地とご予算のある方は、ハウスメーカーの口車に乗らないで、

シルバー系介護住宅を建設する方が、

堅実な賃貸経営と言えるでしょう。

そして、次に忘れてはならないのが、増加し続ける空き家問題です。

総務省統計局が発表している、平成25年住宅・土地統計調査をみると、

平成5年には448万戸だった空き家が、平成25年で820万戸と、

20年間で1.8倍になっているという現実があります。

総務省HPより引用

賃貸用等空き家の446万戸について、所有の種類別にみると、

  1. 民営の空き家  360万戸  81%
  2. 民営以外(公営、公社等) 72万戸  16%

総務省HPより引用

このデータを見ても圧倒的に民営賃貸住宅の空き家が多いのが

一目瞭然と分かりますよね。

この度の節税対策目的による新設貸家着工ブームは地方でも伸びているようですが、

都道府県別の民営賃貸住宅の空き家の割合は、

総務省HPより引用

以上のような空き家状況です。

新設アパート建築ブームの背景には相続税の節税対策として、

  • 更地にしておくより貸家建付地の評価減がある
  • 2013年相続税改正で基礎控除が引き下げられたため、節税対策として借入金でアパートを新築する
  • 史上初のマイナス金利政策から、各金融機関はアパートローンの金利を下げて過剰な融資をしている傾向も見受けられる

このような時代背景から、

賃貸住宅新設バブルとなっていますが、

賃貸住宅には 「立地条件」 が最も重要です。

総人口の減少が目立ちはじめ、

空き家の増加が顕著な現在、

自分の相続税額を算出して、

アパート建設費用、各リスク分析、節税効果の

費用対効果をしっかりと試算してから、

実行に移したいですね。