五月も半ばとなり初夏を思わせる五月晴れの日も多くなり、若葉青葉も日増しに力強く、色濃くなってきています。植物たちはこぞって可憐な花を咲かせ、植物たちの成長の速さに驚き、目を見張る季節ですね。

さて、弊社保有物件:No、2 『ゴールドトレジャリィ』の大規模修繕工事ですが、いよいよクライマックスに差し掛かってきました。

大規模修繕工事 ビフォー:アフター(その1)

専用ゴミ置き場

ビフォー


かねてより気になっていたゴミ置き場、カラスや野良猫が生ゴミを散らかすということで、入居者さん・ご近隣の皆様方にご迷惑をお掛けしていました。

アフター


思い切って 『ダストボックス』 を設置しました。これで、入居者さんにもご近隣の皆様方にもご迷惑をお掛けしなくて済みそうです。

2階バルコニーの取り換え

ビフォー


築年数による経年劣化が著しく、入居者さんにご迷惑をお掛けしていました。

アフター


造り付けバルコニーから、ナチュラルなサッシバルコニーへ取り換えました。

ビフォー


アフター


横は変わりませんが、幅が約30cm程広くなり風通しも良くなり使いやすくなりました。これで入居者さんに、安心して快適に洗濯物を干して頂けることでしょう

1階2階 共用廊下

年代モノのタイル石でしたが、

ビフォー

アフター


お洒落な防滑性ビニール床シート「タキストロン」に張り替えました。

共用階段

階段の鉄部には錆も汚れも目立っておりましたが、

ビフォー

アフター(施工中)


遮音・防滑性に優れた階段用床材「タキステップ」に張り替えました。これで2階の入居者さんに安心して会談の昇り降りをして戴けることでしょう遮音・防滑性に優れた階段用床材「タキステップ」に張り替えました。

今回の大規模修繕工事では偶然にも、1階101号室と2階203号室の方がほぼ同時期に退去されており、その空室二部屋を利用して大規模修繕工事が施工できました。バルコニー撤去工事~取付工事の期間は、入居者さんにご協力頂いて、二階の洗濯機を203号室で一時保管し、バルコニー取り換え工事が無事完了しました。
ご協力戴いた入居者の皆様、ありがとうございました。 m(_ _ )m

その203号室ですが、
室内リフォーム工事の見積もりを依頼したところ、なんと、エアコンが古く冷房の冷却力が失せ、修理より新品に買い替えた方が安いと、電気工事屋さんからアドバイスを受けました。この際、他の部屋も含めて、エアコン3台を新品に買い替えようと決めました。
今回の大規模修繕工事費用は≪〇ン百万円≫となり、中古の投資用区分ワンルームマンション一部屋がそっくり購入できる金額となりました。

顧問税理士さんに話したところ、

「屋根も葺きなおし、エアコン3台も買い替えるとなると、今回の大規模修繕工事費は、“必要経費”として一括計上できる分と、資産として“減価償却”してゆく分とが出てきますよ」
「えっ!?」

今年度は利益も出ているので、必要経費の“修繕費”として一括計上しようと考えていたのですが、どうやら、修繕工事が建物の使用可能期間を延期させたり、その価値を増加させる場合は、その部分は“修繕費”とはならず、“資本的支出となり減価償却”してゆくことになりそうです。

資本的支出と修繕費の判定フローチャート

「〇ン百万の大規模修繕工事費用は、果たして・・・!?」

国税庁HPより引用


大規模修繕工事を実施したその年度に“修繕費”を必要経費として一括計上するか、固定資産の価値を高める“資本的支出として減価償却資産”として行くか、大規模修繕工事が完了し、工事代金支払い完了後に、改めて、顧問税理士さんと打合せすることになりました。

不動産投資は色々と勉強することが多いですよね。
様々な大規模修繕工事を経験し、キチンと経費計上し、税務申告~納税できて始めて一人前の“不動産投資家”と言えそうですね。