「光陰矢の如し」と言いますが、今年も1ヶ月余りとなりました。この時期は一段と月日の経つ速さを痛感しますね。街のあちらこちらではイルミネーションが輝き始め、年の瀬を演出しています。
さて、弊社では今年の目標に「一棟収益物件購入取得」を掲げておりますが、残念なことにいまだに取得できておりません。
「不動産取引はご縁のもの」とよく言われますが本当にその通りですね。購入物件の予算はじめ、希望条件を100%満たしてくれる収益物件は滅多にありませんよね。
不動産を購入する時は、60~70%気に入ったら“買い”と言われています。
今年は、年明け早々・・・
気に入った3路線3駅利用可の収益物件を融資内定していたにもかかわらず購入できない年明けでした。
その後、購入検討した物件が・・・
- コンビニ＋一棟売マンション：コンビニ＋ワンルーム20戸
- 一棟売ビル：1Fスーパー 2Fテナント付
- 一棟売マンション(サブリース期間中)：ワンルーム22戸
- 売地：コンビニ＋ワンルーム用地
等々・・・色々ありましたが、
- 立地条件
- テナント構成
- 建物グレード
- 管理状況
- 建物修繕履歴
等々を分析して行くと、気付いた欠点のマイナス面が多く、購入を見送ってきました。
その中で、気になっていた物件が、・・・
やっと、売主様の売却条件が整ってきたようです。
がっ、この秋、2週連続で上陸した台風の大雨で雨漏りが発生したようです。(＞_＜)
退去したテナントもあるとか・・・Y(＞_＜、)Y
- 建物グレード
- テナント状況
- 修繕履歴
- 管理体制
マイナス要因が次から次へと・・・(x_x；)
マイナス情報も飛び込んできます。
物件購入検討をあきらめようか、と思いましたが、でも、2路線2駅利用できる立地条件に良さもあり、何か気になる収益物件です。100%満足できる物件が無かったら、自分でバリューアップして、100％満足できる収益物件に仕上げるのが最善の策だろう。どこまでバリューアップできるか検証してみようと考えました。
弊社で購入できたと想定し、
- その後の雨漏り対策の屋上防水工事
- 外壁塗装
- 共用部分改良工事
- 等々
「見積書」をお願いして、“収支を検証”しようと思います。
近々に、弊社保有物件大規模修繕工事でお世話になっている一級建築士：M先生に建物診断をお願いしようと決めました。
収益物件購入後に大規模修繕しても、テナントの賃料は値上げできませんが、資産価値を高める事ができる上、他の収益物件との差別化を計り、大規模修繕費用は減価償却できます。
後は、融資銀行への借入金返済予定シュミレーションの作成です。
飛びつきたくなる程の収益物件ではありませんが、バリューアップ作戦後の収支バランスを検証してみたいなと考えています。
不動産投資の極意
- 物件を購入できる時が買い時
- 一棟収益物件も買える時が買い時
100％満足できる物件は売りに出る訳もないし、物件の欠点をオリジナルバリューアップして資産価値と収益を向上させるのが不動産投資の真の極意だろう。
