９月になったと言うのに、
日本各地のあちらこちらで猛暑日が観測されて残暑厳しい季節です。
地球温暖化のせいか、異常気象なのか、この暑さはいつまで続くのでしょうか。
本格的な台風シーズンが到来し、大型で強い台風も年々その威力を増しています。
コロナ禍の折、昨年のような自然災害が起きないように願っています。
さて、弊社保有アパートの大規模修繕工事の続編です。
不動産投資家、オーナーの皆様方にとって一番頭が痛いのが、大規模修繕工事費用です。
かと言って大規模修繕工事費用をケチって中途半端な修繕工事をすると、
建物のグレードが低下するばかりか、
新規入居者さんからも敬遠され申し込みが入らず、
空室が長期間続き、挙句の果てには賃料を下げる、
負の連鎖スパイラルに陥ってしまいますよね。
ご存じのように大規模修繕工事費用は必要経費として計上できますから、
ケチらずに思い切って修繕費用を掛ける方が得策でしょう。
1階廊下
年代を感じさせるタイル張りの共用廊下を、
タキロンを上張りし改修しました。
建物外壁の白タイル張りと違和感があったレンガ色タイルがグレーのタキロンを張り、
建物全体のカラーリングが調和され、グレードアップできました。
共用廊下足根巻
共用廊下の足、色違いタイルで改修した跡が分かり建物の古さを感じさせます。
共用廊下の足に根巻工事をして頂きました。
見た目も頑丈そうに見えますし、後々のメンテナンスもしやすくなりました。
道路側共用階段
共用階段のタイル張りは欠けたり、破損したりすると、
年代と共に同色のタイルが無いため、どうしてもチグハグな色彩になってしまいます。
共用廊下同様にタキステップで仕上げました。
タイルの修理跡が見えなくなり、清潔感も出ました。
鉄さびも綺麗に塗装されて見違えるほど、立派な共用階段になりました。
2階共用廊下
タイル敷廊下に年代を感じますね。
隣家への目隠しも錆が出始めて、アクリル板も湾曲しています。
2階共用廊下にも、1階同様にタキロンを敷きました。
隣家への目隠しアクリル板も全取替えしました。
軒下や手すり等も全て塗装しなおしとても綺麗になりました。
見違えるように綺麗になり色彩が明るくなったせいか、共用廊下が広く見えますね。
東側階段：下から
タイル敷き階段は経年変化で汚れも目立ち、鉄部には錆も出ていました。
東側階段にもタキステップを張りました。
これで階段鉄部の錆汚れ、外壁白タイルの汚れも心配しなくて良くなりました。
東側階段：上から
経年変化で汚れたタイル敷き階段と、外壁白タイルの汚れ、鉄さびが目立っていました。
敷地には旧入居者さんの放置自転車も、・・・
階段手摺の錆の塗装、外壁白タイルの汚れが高圧洗浄でピッカピカになりました。
旧入居者さんの自転車も撤去して、
隣家との境界ブロック塀も一部取り壊し、塗装して綺麗になり陽当たりも良好になりました。
一棟収益物件の大規模修繕工事には、当然それなりのお金が掛かります。
冒頭でも書きましたが、
大規模修繕工事費用をケチって中途半端な修繕工事をするよりも
思い切ってあれもこれも先行投資の改修工事を実施して
建物のグレードアップを図ることが大事ですね。
建物のグレードが上がれば、
賃料も上げられますし、入居者さんの属性も上がり、
入居者さんに長く住んで頂き、
ひいては、長期安定収入の道へと繋がっていきます。
どこかのCMのように、“価値の変わらないモノは好立地の収益物件”です。
経年変化で減価償却してゆく建物の価値を上げるのが、
不動産投資家として大規模修繕工事の極意でしょうね。
