今年の梅雨は例年よりも遅れ、関東甲信では過去最も遅い記録だとか、…
どうやら短期集中型で、
梅雨入り早々に警報級の大雨のおそれもあるようです。
亜熱帯化している日本の気候、
梅雨の風情も以前と比べ大きく様変わりしてきましたよね。
先般、東京都から 「固定資産税・都市計画税の納税通知書」が届きました。
令和6年度は、3年に一度の評価替えの年（基準年度）に当たります。
ここで「土地の価格」についておさらいをしておきましょう (^^♪
地方自治体が、
固定資産税・都市計画税は、固定資産税台帳に登録された価格（固定資産評価額）を基礎として算出した課税標準額に税率（固定資産税：1.4％、都市計画税：0.3％）を乗じて算出します。
23区内では令和6年度の小規模住宅用地（200m2以下の土地）については都市計画税は1/2に軽減されています。
弊社の保有資産の中には更地もありますので、固定資産税・都市計画税の額はそれ相当の結構な額になりますから、毎年、固定資産税・都市計画税の課税明細書をチェックしております。
先日、お取引のある地主さんから、
「貴社で客付けして頂いた、○○町のTさんの借地権付アパートが更新の時期を迎えているから、借地更新料をどのくらいにしたらよいのか相談に乗って欲しんだけどね。」
「この際、固定資産税・都市計画税も上がっているから、ついでに地代の値上げもお願いしたいんだけど、…‥!?」
と、いうご相談依頼がありました。
国土交通省のＨＰから、
「令和6年度地価公示結果の概要」を調べてみると、・・・
住宅地
・東京圏の平均変動率は、3.4％と3年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
商業地
・東京圏の平均変動率は、5.5％と3年連続上昇し、上昇率が拡大した。
〇全国の地価は、景気が緩やかに回復している中、地域や用途に差があるものの、三大都市圏・地方圏ともに上昇が継続するとともに、三大都市圏では上昇率が拡大し、地方圏でも上昇率が拡大傾向となるなど、上昇基調を強めている。
と、ありました。
Ｔさんの借地権付きアパート所在地の最寄り「地価公示標準地」を調べてみると、対前年度：7.7％ も上昇していました。
引用元：国土交通省HP
なんと、東京圏の平均上昇率：3.4％をはるかに上回っている上昇率です。
あまりの上昇率におどろいて、弊社保有ビルの最寄りの「地価公示標準地」を見たら、対前年度：9.5％も上昇していました。
引用元：国土交通省HP
こちらの商業地も平均値：5.6％をはるかに上回っていました。
ご依頼の件に付きましては、地主さんと借地人さんに地価上昇拡大中の現状をよくご説明し、双方からご承諾を頂き、お蔭様で無事に、「借地更新契約締結」と「新規地代の値上げ」が完了しました。
ご参考までに、借地の「更新料」と「地代」については、・・・
更新料
借地権更新料については定められた基準はありませんが、土地価格の4~6％程度が一般的と言われています。
地代
地主さんから、固定資産税納付書のコピーを頂いてみると、現行年額地代÷年額公租公課＝約3.5倍でした。
地代の倍率についても明確に定められてはいませんが5％前後とも言われています。
借地人さんが、賃貸事業用アパートとして収益をあげているので、4％以上は妥当とも言われています。
借地人さんにも詳細をご説明して現行地代の15％アップでご了解を頂きました。
東京都内の旧法借地権の多くは戦前からの “自然発生型借地権” が大半で、地主さんは借地契約発生時に、借地人さんから “権利金”や“保証金”を受領しないまま、借地の相続が繰り返されているのが現状です。
「土地賃貸借契約書」の条文：賃料条項の中には、『 （略）公租公課の増加、経済事情や土地物価の変動、その他の理由により現行地代が適正でなくなった時には、契約期間中と言えども賃料増額の改定をする。（略） 』という記載が明確にされています。
「地主さん、地代の値上げしてますか？」
前述の通り借契約期間中であっても、地代の値上げはできますから、2024年、固定資産税・都市計画税の評価替え基準年度が、地代値上げの最大のチャンスですよ
