五月も半ばとなり初夏を思わせる五月晴れの日も多くなり、若葉青葉も日増しに力強く、色濃くなってきています。植物たちはこぞって可憐な花を咲かせ、植物たちの成長の速さに驚き、目を見張る季節ですね。
さて、弊社保有物件No,2ゴールドトレジャリィの大規模修繕工事ですが、いよいよクライマックスに差し掛かってきました。
大規模修繕工事 ビフォー：アフター（その1）
専用ゴミ置き場
ビフォー
アフター
２階バルコニーの取り換え
ビフォー
アフター
ビフォー
アフター
1階２階 共用廊下
年代モノのタイル石でしたが、
ビフォー
アフター
共用階段
階段の鉄部には錆も汚れも目立っておりましたが、
ビフォー
アフター(施工中)
今回の大規模修繕工事では偶然にも、1階101号室と2階203号室の方がほぼ同時期に退去されており、その空室二部屋を利用して大規模修繕工事が施工できました。バルコニー撤去工事～取付工事の期間は、入居者さんにご協力頂いて、二階の洗濯機を203号室で一時保管し、バルコニー取り換え工事が無事完了しました。
ご協力戴いた入居者の皆様、ありがとうございました。 m(_ _ )m
その203号室ですが、
室内リフォーム工事の見積もりを依頼したところ、なんと、エアコンが古く冷房の冷却力が失せ、修理より新品に買い替えた方が安いと、電気工事屋さんからアドバイスを受けました。この際、他の部屋も含めて、エアコン3台を新品に買い替えようと決めました。
今回の大規模修繕工事費用は≪〇ン百万円≫となり、中古の投資用区分ワンルームマンション一部屋がそっくり購入できる金額となりました。
顧問税理士さんに話したところ、
「屋根も葺きなおし、エアコン3台も買い替えるとなると、今回の大規模修繕工事費は、“必要経費”として一括計上できる分と、資産として“減価償却”してゆく分とが出てきますよ」
「えっ！？」
今年度は利益も出ているので、必要経費の“修繕費”として一括計上しようと考えていたのですが、どうやら、修繕工事が建物の使用可能期間を延期させたり、その価値を増加させる場合は、その部分は“修繕費”とはならず、“資本的支出となり減価償却”してゆくことになりそうです。
資本的支出と修繕費の判定フローチャート
「〇ン百万の大規模修繕工事費用は、果たして・・・！？」
国税庁HPより引用
大規模修繕工事を実施したその年度に“修繕費”を必要経費として一括計上するか、固定資産の価値を高める“資本的支出として減価償却資産”として行くか、大規模修繕工事が完了し、工事代金支払い完了後に、改めて、顧問税理士さんと打合せすることになりました。
不動産投資は色々と勉強することが多いですよね。
様々な大規模修繕工事を経験し、キチンと経費計上し、税務申告～納税できて始めて一人前の“不動産投資家”と言えそうですね。
