雲一つない青空が天高く広がり、清々しい秋晴れの東京です。
東京都の木「イチョウ」も綺麗に色づき始め、秋の季節の深まりを感じさせてくれます。
さて、表題の件ですが国土交通省は2019年度から、不動産業者、住宅メーカー、建設業者がアパート・マンション等の賃貸住宅を一括して借り上げ、入居者に転貸する「サブリース」契約の実態調査に乗り出す、とプレス発表されました。
今年に入ってから、不動産投資家のみならずとも女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが入居率の低迷により、サブリース契約を結んでいたオーナーへの賃料が払えず破綻したニュースが大きな社会問題となりましたね。
サブリースとは、マンションやアパートの所有者から、建設した住宅メーカー、建設業者、不動産業者が一括で借り上げて、入居者に転貸する契約形態を指します。
日経新聞より引用
土地所有者に「土地有効活用」とか、「相続税対策」のためと住宅メーカー、建設業者、不動産業者から、“安定した家賃収入保証” をうたい文句にアパート、マンションを建設し、サブリース契約を結ぶケースが多いようです。ところが、その後、業者から “家賃減額” を迫られて事業計画が狂い、借入金返済に行き詰まるなどのトラブルが頻発しているようです。中には、サブリース契約していた予定賃料の40％減額を迫られた例もあり、国民生活センターへの相談も増加傾向にあるようです。
サラリーマンや初心者不動産投資家が、不動産購入の段階で業者から、「サブリース契約を条件」とされ、数年後には予定賃料の減額を迫られるケースもあるようです。
当初のサブリース契約家賃収入からオーナーの収入が減額される場合にトラブルとなる事例が目立っているそうです。
読売新聞より引用
こうしたサブリース契約問題の拡大防止に国土交通省は実態調査に乗り出し、
- 業者登録の義務化などの法整備
- 投資物件購入者、不動産オーナーへの家賃収入保証などの説明が適切かどうか
- 重要事項説明書での賃料減額の適切な説明の義務化
- オーナーへの定期報告の義務化
などを想定し、対策と国の管理が及びやすくしてルールの強化を検討するとのことです。
国は現在、賃貸物件の管理業者を「賃貸住宅管理業者」として登録する制度を設けている。だが、登録は任意のため全国に約30,000業者ある管理業者のうち、登録を済ませているのは約4,000業者にとどまる。国土交通省は業者の登録を義務付ける法制化も検討するとのことです。
ちなみに弊社は6年前から、賃貸住宅管理業 国土交通大臣(2)第1458号として業者登録しております。
異常なまでに過熱していた不動産投資ブーム、立地条件の悪い女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」と、不適切なスルガ銀行の過剰融資、「家賃保証だから安心」「サブリースだから安全」「銀行融資がついているから安心」とは言えません。
「30年一括借り上げ」と言っても30年たてば建物も老朽化しますから、30年間ずっと同じ家賃が入る訳もなく賃料が下落するのは当たり前ですよね。
不動産投資ブームが沈静化した現在、誇大広告に騙されないでじっくりと良い物件を選ぶ不動産投資を自己責任のもとでしたいものですね。
